DOMKI 35 m2

Dom 35m2: gdzie go można wybudować
Nie na każdej działce można postawić dom rekreacyjny. Musimy więc najpierw sprawdzić, czy działka, na której chcemy wybudować na podstawie
zgłoszenia dom o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2, leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania.
Jeśli jest plan miejscowy sprawdzamy ustalenia tego planu: najpierw przeznaczenie terenu,
a potem wymagania wobec planowanej na nim zabudowy.
Zgłoszone roboty budowlane nie mogą być sprzeczne z przepisami planu miejscowego,
a dom rekreacyjny 35m2 to nie to samo co dom mieszkalny.

Dom 35m2: jak zgłosić
Możemy skorzystać ze wzoru zgłoszenia dostępnego w starostwie (urzędzie miasta na prawach powiatu) albo sporządzić je samodzielnie.
W zgłoszeniu budowy domu do 35m2 należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.
Ważne, żeby określić planowaną inwestycję jako dom rekreacji indywidualnej.
Jeśli użyjemy określenia budynek mieszkalny jednorodzinny, otrzymamy decyzję o sprzeciwie, bo takie domy – bez względu na wielkość –
można budować na podstawie pozwolenia albo tak zwanego zgłoszenia z projektem budowlanym.
Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości (na formularzu urzędowym) oraz szkice lub rysunki domku do 35 m2.
Chodzi o przedstawienie jego rzutu i poszczególnych elewacji wraz z wymiarami oraz usytuowania względem granic działki (to najlepiej pokazać na
kopii mapy zasadniczej). W niektórych wypadkach konieczne będzie załączenie do zgłoszenia dodatkowych dokumentów, np.
decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub warunków zabudowy. Jeśli urzędnik uzna, że brakuje jakichś dokumentów, inwestor
otrzyma postanowienie zobowiązujące go do uzupełnienia zgłoszenia w określonym terminie, a w przypadku nieuzupełnienia zostanie wniesiony
sprzeciw. Powodem sprzeciwu budowy domu do 35 m2 może być też obawa o niekorzystny wpływ inwestycji na stan środowiska
(zwłaszcza gdy chodzi o tereny chronione przyrodniczo).

Dom 35m2: czy wymaga pozwolenia na budowę?

Domy do 35m2 są często reklamowane nie tylko jako niewymagające pozwolenia,
ale też jako świetna alternatywa dla znacznie droższych mieszkań w mieście.
To nie zawsze jest prawda.
Według Prawa budowlanego z pozwolenia na budowę są zwolnione wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej,
rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m2.
Dodatkowym warunkiem zwolnienia jest, żeby liczba tych obiektów na działce nie przekraczała jednego na każde
500 m2 powierzchni działki (art. 29 ust. 1 pkt 2a). Takie samo zwolnienie dotyczy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych i
garaży (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2).
Powyższe budynki można wybudować na podstawie zwykłego zgłoszenia, czyli bez projektu budowlanego.

Czy ocieplenie może zwiększyć dopuszczalną powierzchnię budynku (35m2)

Wiele osób pyta, czy można bez żadnych formalności ocieplić istniejący dom letniskowy o pow. zabudowy do 35m2 (wybudowany na zwykłe
zgłoszenie) w taki sposób, że po dołożeniu warstwy ocieplającej powierzchnia ta przekroczy limit. Czy w takiej sytuacji nadzór budowlany ma prawo
zarzucić samowolę budowlaną? Odpowiedź na te pytania nie jest oczywista, bo mamy zbyt mało przepisów, które regulują tego rodzaju kwestię.
Kluczowy może tu być czas, jaki upłynął od powstania budynku do dnia jego docieplenia. Jeżeli budynek do 35m2 został wybudowany na
podstawie przyjętego zgłoszenia, a dopiero po dłuższym czasie został docieplony, to nie można się tutaj dopatrywać samowoli budowlanej.
W momencie jego powstania był zgodny ze zgłoszeniem. Skoro ustawodawca nie wymaga żadnych formalności przy docieplaniu budynków o
wysokości do 12 m, to nie powinno mieć znaczenia, że zwiększyła się powierzchnia zabudowy budynku ponad wartość umożliwiającą przyjęcie
zgłoszenia. Jeśli jednak budynek powstał na podstawie zgłoszenia i wkrótce po tym wykonano docieplenie, w wyniku którego zwiększyła się
powierzchnia budynku ponad dozwoloną wartość (do 35m2), to należałoby przyjąć, że inwestor celowo zmierzał do ominięcia prawa poprzez
niewykazanie planowanego docieplenia budynku. W takiej sytuacji można by uznać, że powstał budynek sprzeczny z przyjętym zgłoszeniem
(budowa i docieplenie byłyby traktowane jako jedna inwestycja). Powyższe stanowisko wynika z wykładni przepisów, ale nie można obiecać,
że każdy powiatowy nadzór budowlany będzie miał takie samo zdanie.

 

Wymagania techniczne dla domków letniskowych

W Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wprowadzono kilka zasad budowy
domków letniskowych:
do budynku należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i użytkowania budynku oraz
wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej;szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m;
dojście i dojazd nie muszą być wyposażone w oświetlenie elektryczne;nie ustala się odległości miejsc do gromadzenia odpadów stałych
od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz od granicy działki budowlanej;
działka nie musi mieć zapewnionej możliwości przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
elektroenergetycznej i ciepłowniczej, jeśli w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określono takich wymagań oraz nie określa
ich plan miejscowy;dopuszcza się wykorzystanie pod zabudowę rekreacji indywidualnej działki budowlanej,która nie może być zaopatrzona
w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi z sieci lub własnego ujęcia, pod warunkiem zapewnienia możliwości czerpania lub dostawy wody
z ujęć położonych poza granicami działki;
odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc
nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 powinna wynosić co najmniej 5 m od okien i drzwi
zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i 2 m od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego;
minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi wynosi 2,2 m;
jeżeli budynek jest wyposażony w wannę lub prysznic, powinien mieć indywidualną lub centralną instalację ciepłej wody (ciepłej wody nie trzeba
doprowadzać do umywalek);
budynek użytkowany wyłącznie w sezonie letnim nie musi być wyposażony w instalacje (urządzenia) do ogrzewania pomieszczeń w okresie
obniżonych temperatur, umożliwiające utrzymanie temperatury powietrza wewnętrznego odpowiedniej do ich przeznaczenia;
jeśli dom rekreacyjny ma być wyposażony w instalację ogrzewczą, jego przegrody zewnętrzne muszą spełniać wymagania co do izolacyjności
cieplnej podane w załączniku 2 rozporządzenia;
wejście do budynku nie musi być przystosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych;
wejście do budynku nie musi mieć zewnętrznego oświetlenia elektrycznego.

Murator ONLINE

Przewiń do góry